MULTIPROJECT
Z nami masz pewność, że wszystko pójdzie po Twojej myśli
Jesteśmy bardzo zadowoleni z usług Multiprojectu. Wraz z mężem prowadzimy firmę budowlaną i często mamy kilka projektów w tym samym czasie, potrzebowaliśmy więc pomocy przy ich planowaniu i tworzeniu kosztorysów. Multiproject wziął na siebie całkowitą odpowiedzialność za przygotowanie planu dla architekta i harmonogramu robót - pomogli ustalić spis materiałów, sprzętu jak i liczbę niezbędnych pracowników. Szczerze polecam usługi Multiprojectu, szczególnie dla osób, które prowadzą kilka budowli w jednym czasie.

Krystyna z Londynu
Podczas wykonywania projektu miałem ogromny problem z klientem, który obwinił mnie i moich pracowników za opóźnienia w pracy, mimo, że wina leżała po jego stronie. Niestety, kosztorys i kontrakt przeze mnie wykonany był niepełny i niezbyt profesjonalny. Właśnie wtedy postanowiłem zwrócić się o pomoc do firmy Multiproject i dzięki nim mogłem przedstawić profesjonalny kosztorys i kontrakt przed nowym klientem i miałem pełna kontrolę nad przebiegiem prac. Szczerze polecam usługi Multiproject dla wszystkich wykonawców pracujących w Wielkiej Brytanii.

Janusz, ze Slough
Profesjonalizm od początku do końca - pracownicy tej firmy są doświadczeni w realiach brytyjskich i z wielkim powodzeniem pomogli mi zaplanować mój pierwszy projekt budowy w Londynie.

Paweł, z Londynu

Formy powiązań kontraktowych.


Role i odpowiedzialności w kontraktach tradycyjnych.



Formy "nabywania" budynków
W brytyjskim budownictwie nabywanie, czy zamawianie budynków i ich elementów jest określane słowem "procurement". Oznacza ono szeroki zakres strategii, zasad, powiązań kontraktowych i obowiązków związanych z zakupem usług, materiałów i elementów budowlanych, jak dotąd nie udało mi się jeszcze znaleźć dokładnego odpowiednika w języku polskim, być może koledzy z większym doświadczeniem w polskim budownictwie będą mogli w tym pomóc poprzez komentarze dostępne poniżej.

Ale do rzeczy, w Wielkiej Brytanii istnieje kilka metod nabywania budynków, czy innych prac budowlanych (procurement form / method). Każda z nich niesie z sobą inny typ kontraktu, powiązań kontraktowych, przepływu informacji, ról i odpowiedzialności w zespole zaangarzowanym w projekt. Dostępne formy nabywania w budownictwie to:
  • Traditional (lump sum) - system tradycyjny, wykorzystywany na 43% projektów budowlanych (liczone wg. wartości, dane RICS 2003), najpopularniejsza metoda w małych i średnich projektach budowlanych. Zasady wykształtowały się na początku XX wieku (dlatego zwana tradycyjną). Wykonawca wykonuje prace do szczegółowych planów dostarczonych przez inwestora.
  • Design & Build (D&B) - coraz bardziej popularny na średnich i większych projektach, wprowadzony na początku lat 80-tych i obecnie stosowany na 42% projektów. Wykonawca przejmuje na siebie dużą część prac projektowych i pracuje jedynie do zarysu projektu przedstawionego przez inwestora, samemu wykonując wszystkie projekty szczegółowe. Rzadko stosowane w małych projektach poniżej £250 tys.
  • Construction Management - forma wywodząca się z USA, gdzie została stworzona w latach 30-tych i wciąż jest bardzo popularna, szczególnie w technologicznie zaawansowanych projektach, gdzie ważne jest szybkie wykończenie inwestycji. Do UK została importowana w końcu lat 80-tych. Wykonawca jest de facto konsultantem i choć zarządza wykonywaniem robót przez podwykonawców, to nie jest bezpośrednio za nich odpowiedzialny.
  • Management Contracting - hybrydowa forma mieszająca tradycyjną formę i construction management.
  • Private Finance Iniciative (PFI) - forma D&B używana w bardzo dużych projektach, gdzie wykonawca dostarcza inwestycję w zamian za koncesję pobierania opłat za jej używanie przez określony czas, np. autostrady w Polsce, most Queen Elizabeth II w Dartford. Bardzo skomplikowana struktura organizacyjno-rozliczeniowa, wyłącznie wykorzystywana w wielomilionowych projektach użyteczności publicznej.
  • Public-Private Partnership (PPP) - forma długofalowej współpracy organizacji rządowych i prywatnych, np. modernizacja i utrzymanie londyńskiego metra.
  • Framework Contracting - używana na dużych projektach, gdzie wykonawcy są wybierani na podstawie szeregu kryteriów, nie wyłącznie cen, zazwyczaj łączy się z wieloletnimi umowami współpracy na różnych projektach. Wprowadzona w końcu lat 90-tych, używana np. przy budowie 5-go terminalu lotniska Heathrow.
  • Prime Contracting - rozbudowana forma tradycyjna poszerzona o wieloletnie partnerstwo, wykonawca bierze na siebie zazwyczaj wykonanie prac budowlanych i późniejsze utrzymanie obiektu. Powszechnie wykorzystywana przez agencje rządowe, np. NHS i armia.

Podstawy odróżniające formę tradycyjną
Przy wykonywaniu małych projektów budowlanych (poniżej £250 tyś.) jest praktycznie pewnym, że będzie używana tradycyjna forma kontraktu. Odróżnia się ona, przede wszystkim, rozdzieleniem funkcji projektowych i wykonawczych, szczegółowy projekt powinien być wykonany przez inwestora, bądź jego zespół projektowy, i dostarczony wykonawcy przed wykonaniem kosztorysu. W praktyce rzadko się to zdarza, często pewne elementy projektu nie są sfinalizowane i detale są przekazywane wykonawcy znacznie później, jest istotnie ważne, by wszelkie niejasności i braki w dokumentacji były zidentyfikowane przez wykonawcę w czasie przygotowywania kosztorysu.
W tej formie współpracy inwestor jest w pełni odpowiedzialny za wszelkie kwestie projektowe, wykonawca nie powinien podejmować żadnych decyzji odnośnie projektu, gdyż tym samym podejmuje ryzyko ponownego wykonania prac, jeśli inwestor nie zatwierdzi jego decyzji. Z kolei, wszelkie dodatkowe prace spowodowane błędami w projekcie lub specyfikacji muszą być opłacone przez inwestora.

Istnieje możliwość transferu części funkcji projektowych do wykonawcy poprzez użycie odpowiedniej formy kontraktu, zachodzi to zazwyczaj w przypadku zaawansowanych technicznie elementów, np. instalacji kontroli klimatu, itp. Wiąże się to z dodatkową odpowiedzialnością i co za tym idzie kosztami dla wykonawcy.

Role w kontraktach tradycyjnych
Osoby, czy organizacje zamieszane w dostarczenie projektu w systemie tradycyjnym mogą być podzielone na następujące grupy:
Klient
  • Inwestor
  • Jego pracownicy i przedstawiciele
Zaspół projektowy (Design Team)
  • Architekt - prowadzi zespół
  • Konstruktor (Structural Engineer)
  • Projektant installacji (Mechanical Engineer)
  • Rzeczoznawca finansowy (Quantity Surveyor)
  • Inni projektanci
Zespół wykonawczy
  • Główny wykonawca (main contractor)
  • Podwykonawcy (subcontractors)
  • Dostawcy (suppliers)
Istnieje dodatkowo funkcja administratora kontraktu (contract administrator), która jest zazwyczaj pełniona przez architekta i wiąże ze sobą obowiązek rozstrzygania problemów, certyfikowania należnych płatności i zmian w projekcie. Funkcja ta powinna być pełniona niezależnie od funkcji projektowych, decyzje podejmowane przed administratora powinny być obiektywne.
Kliknij aby powiększyć

Kliknij aby powiększyć

Powiązania kontraktowe i przepływy informacji
W tradycyjnej formie kontraktu powiązania kontraktowe są dość różne od linii przepływu informacji.

Wszyscy członkowie zespołu projektowego mają bezpośrednie kontrakty z inwestorem, choć pracują pod nadzorem architekta. Daje im to dość dużą niezależność w pracy i ograniczoną odpowiedzialność kontraktową. W zespole wykonawczym natomiast, wszyscy uczestniczy mają kontrakty z głównym wykonawcą, który z kolei ma kontrakt z inwestorem. Taka struktura sprawia, że cała odpowiedzialność za działania podwykonawców i dostawców spada na barki głównego wykonawcy.
Wszelka wymiana informacji i decyzji pomiędzy zespołem wykonawczym i projektowym powinna się odbywać poprzez interfejs główny wykonawca - architekt, oznacza to, że z prawnego punktu widzenia polecenia wydawane przez inwestora nie powinny być wykonywane dopóki nie zostaną potwierdzone, w odpowiedniej formie, przez administratora kontraktu (architekta).

Teoria, a praktyka
Oczywiście powyższe informacje odnoszą się do teorii kontraktowej, praktyka bardzo często odbiega od niej. Pamiętać jednak trzeba, że w przypadku nieporozumień to właśnie podstawy i warunki kontraktowe będą brane pod uwagę, a nie dobra wola stron, czy zdrowy rozsądek. Dopilnowywanie procedur kontraktowych leży w dobrym interesie wykonawcy, szczególnie przy kontraktach JCT, które sprzyjają inwestorowi nie wykonawcy. Wielokrotnie już udzielaliśmy pomocy wykonawcom, którzy mieli nie wypłacane należności na zakończenie kontraktów tylko i wyłącznie na podstawie nie dopilnowanych procedur, np. klient poprosił wykonawcę o przesunięcie ścianki działowej, nie było to potwierdzone przez architekta. Gdy się później okazało, że z tego powodu nie mieści się wcześniej zamówiona szafa klient wyparł się instrukcji i architekt, zgodnie z kontraktem, odjął £12 tys. od końcowej wypłaty dla wykonawcy na pokrycie prac wymaganych z ponownym przesuwaniem ścianki.

Dotrzymywanie procedur kontraktowych i dokładna organizacje dokumentacji kontraktowej chroni wykonawcę przed potencjalnymi niesłusznie nakładanymi karami i problemami z płatnością, czy żądaniami wykonania dodatkowych prac. Przyjęcie odpowiedniej strategii kontraktowej pozwala na zwiększenie zysków i zmniejszenie ryzyka związanego z wykonywaniem prac budowlanych.

Źródła:
Cooke B., Williams P., 2004. Construction Planning, Programming & Control. Oxford. Blackwell Publishing Ltd.

Podaj swoje dane aby otrzymywać poradnik

* wymagane pole
Mini poradnik
JCT - Joint Contract Tribunal
JCT jest organizacją zrzeszającą przedstawicieli różnych grup zawodowych zaangażowanych w brytyjskie budownictwo. Do członków JCT należą między innymi grupy zrzeszające architektów, rzeczoznawców, inspektorów, kosztorysantów, firm budowlanych i wiele innych. Czytaj dalej ...
Formy "nabywania" budynków
W brytyjskim budownictwie nabywanie, czy zamawianie budynków i ich elementów jest określane słowem "procurement". Dostępne formy nabywania budynków to między inymi: Traditional (lump sum), Design and Build, Constuction Management i Management Contracting. Czytaj dalej ...
Przetarg z punktu widzenia klienta i architekta
Pogląd na etapy projektu budowlanego jest często odmienny dla klienta/architekta i wykonawcy. Inwestor i architekt są zaangażowani w wielomiesięczne prace projektowe zanim ruszy praca na budowie, dla wykonawcy cały projekt to tylko etap przetargu i budowy. Czytaj dalej ...
Gantt Chart
Gantt czy Bar chart jest najprostszą technika planowania. Pomimo swej prostoty, odpowiednio skonstruowany harmonogram może przekazać wiele informacji niezbędnych do wykonania projektu. Czytaj dalej ...
Typy harmonogramów
Harmonogramy można podzielić na kilka typów za względu na rodzaj i dokładność pokazywanych informacji. Istnieje miedzy innymi Master Programme, Detailed Programme, Purchase schedule i inne. Czytaj dalej ...
Zarządzanie ryzykiem
Poprzez używanie oprogramowania do planowania robót możliwe jest rozszerzenie funkcji harmonogramów do zarządzania ryzykiem projektowym. Łatwe analizowanie scenariuszy pozwala na przygotowanie różnych opcji przebiegu budowy. Czytaj dalej ...
Ubezpieczenia z punktu widzenia wykonawcy
Z punktu widzenia wykonawcy budowlanego ubezpieczenia można podzielić na trzy grupy:
- "Employers Liability Insurance" (EL)
- "Public Liability Insurance" (PL)
- "Contract Works Insurance" (CW)
Czytaj dalej ...
Typy ubezpieczeń w kontraktach JCT
Kontrakty JCT dzielą ubezpieczenia wymagane przez warunki kontraktowe.
Jeden z podziałów istnieje ze względu na zakres polisy: "Specified Perils" (SP) iAll Risk Insurance" (AR). Czytaj dalej ...
Obowiązki i prawa wykonawcy
Odpowiedzialność wykonawcy jest ograniczona do wydarzeń pomiędzy przejęciem budowy od inwestora a formalnym zakończeniem robót (practical completion). Daty te nie muszą się pokrywać z faktycznym wykonywaniem prac. Czytaj dalej ...
Obowiązki inwestora
Inwestor powinien posiadać ubezpieczenie pokrywające uszczerbek na zdrowiu bądź śmierć wynikającą z jego lub jego podwładnych działań lub zaniedbań. W przypadku inwestorów instytucjonalnych ubezpieczenie typu PL i EL powinno być adekwatne. Czytaj dalej ...
Rola architekta
Architekt nie jest stroną kontraktu i jest zatrudniony przez inwestora jako jego przedstawiciel. W świetle kontraktów JCT jest on jednak zobowiązany do upewnienia się, że wszystkie strony zdają sobie sprawę z wymagań ubezpieczeniowych i sprawdzenie, że odpowiednie polisy są wykupione. Czytaj dalej ...
Contract Documents
W skład kontraktu wchodzą różne dokumenty opisujące projekt i warunki współpracy, a nie tylko sama forma kontraktu; mogą to być: plany, specyfikacje, próbki materiałów, kosztorysy, itd. Czytaj dalej ...
Contract Administrator
Jest to osoba odpowiedzialna za zarządzanie kontraktem i certyfikowanie dodatkowych robót, zmian, przedłużeń kontraktu, rozliczeń, itd. Administratorem kontraktu jest zazwyczaj architekt, który nadzorował przygotowania dokumentacji kontraktowej. Czytaj dalej ...
Architect's Instruction
Instrukcje wydawane przez administratora kontraktu wymagane do przeprowadzenia zmian w kontrakcie. Muszą być wydane na piśmie, w przypadku ustnych instrukcji, architekt musi je potwierdzić na piśmie w ciągu 2 dni. Czytaj dalej ...
Provisional Sum
Termin ten określa sumę założoną w kontrakcie na pracę, materiały lub wyposażenie, których ostateczny koszt nie jest znany w momencie zawiązywania kontraktu. Najczęściej jest on używany odnośnie prac, których specyfikacja nie została jeszcze zakończona. Czytaj dalej ...
Interim Certificate
Certyfikat wydawany przez architekta upoważniający klienta do częściowej zapłaty za wykonane prace w przypadku rozliczeń przed zakończeniem prac. Jest on przygotowywany na podstawie wyceny prac przedstawionej przez wykonawcę. Czytaj dalej ...
PC Sum (Prime Cost)
Określenie używane przy kosztorysowaniu i określaniu cen materiałów i innych zasobów, kiedy nie jesteśmy w stanie określić ich dokładnego kosztu. Czytaj dalej ...
Base Date
Określenie rzadko spotykane w mniejszych projektach ze względu na ich krótki czas wykonania. Jest to moment, kiedy przyjmuje się, że oferta wykonawcy jest przygotowana i odzwierciedla warunki rynkowe, zwyczajowo 10 dni przed terminem złożenia oferty. Czytaj dalej ...
Extension of Time
Procedura/certyfikat umożliwiający zmianę zakontraktowanej daty zakończenia prac. Certyfikat ten może być wydany przez administratora kontraktu w momencie, gdy za względu na czynniki niezależne od wykonawcy prace nie mogą być wykonane na czas. Czytaj dalej ...
LADs (Liquidated Ascertained Damages)
Określenie popularnie znane jako kara za opóźnienia w wykonaniu prac, choć tak naprawdę nie mogą być karą, lecz są zadośćuczynieniem za koszty ponoszone przez inwestora z tytułu opóźnień. Suma ta jest określona w kontrakcie i powinna mieć odzwierciedlenie w rzeczywistych kosztach klienta. Czytaj dalej ...
Variation
Termin określający wszelkie zmiany co do zakresu prac czy specyfikacji danego projektu. Czytaj dalej ...
ADR - 'Alternative Dispute Resolution'
Termin ten określa wszelkie formy rozwiązywania sporów kontraktowych, które nie są postępowaniem sądowym do zmiany sumy kontraktowej. Każda tak zmiana musi być potwierdzona instrukcją architekta na piśmie. Czytaj dalej ...
Mediation
Dobrowolna procedura rozwiązywania konfliktów, obie strony kontraktu muszą się zgodzić na takie rozwiązanie i nie są zobowiązane do akceptacji ustalonych warunków ugody. Procedura odbywa się poprzez wynajęcie akredytowanego mediatora, który organizuje spotkanie obu stron w tym samym czasie i miejscu, lecz w różnych pomieszczeniach. Czytaj dalej ...
Adjudication
Forma rozwiązywania konfliktów kontraktowych istniejąca od 1996 roku i stworzona specjalnie na potrzeby branży budowlanej. Jest ona standardowo wpisana w kontrakty JCT i w przypadku kontraktów pomiędzy dwoma firmami żadna ze stron nie może się na nią nie zgodzić. Czytaj dalej ...
Arbitration
Alternatywa do postępowania sądowego, istniejąca od wielu dziesięcioleci. Początkowo rozwiązanie to było dość proste i tanie, lecz w kilku ostatnich dekadach procedury i koszty zbliżyły się do tych w pełnym postępowaniu sądowym. Czytaj dalej ...
Litigation
Termin określający pełne postępowanie sądowne dostępne obu stronom kontraktu, jedynym przypadkiem kiedy strony tracą prawo do takiego rozwiązania to wcześniejsze korzystanie z 'arbitration'. Czytaj dalej ...
Szukaj z Google

Internet
multiproject.org
Use our tips today by calling 07885 249 489