MULTIPROJECT
Z nami masz pewność, że wszystko pójdzie po Twojej myśli
Jesteśmy bardzo zadowoleni z usług Multiprojectu. Wraz z mężem prowadzimy firmę budowlaną i często mamy kilka projektów w tym samym czasie, potrzebowaliśmy więc pomocy przy ich planowaniu i tworzeniu kosztorysów. Multiproject wziął na siebie całkowitą odpowiedzialność za przygotowanie planu dla architekta i harmonogramu robót - pomogli ustalić spis materiałów, sprzętu jak i liczbę niezbędnych pracowników. Szczerze polecam usługi Multiprojectu, szczególnie dla osób, które prowadzą kilka budowli w jednym czasie.

Krystyna z Londynu
Podczas wykonywania projektu miałem ogromny problem z klientem, który obwinił mnie i moich pracowników za opóźnienia w pracy, mimo, że wina leżała po jego stronie. Niestety, kosztorys i kontrakt przeze mnie wykonany był niepełny i niezbyt profesjonalny. Właśnie wtedy postanowiłem zwrócić się o pomoc do firmy Multiproject i dzięki nim mogłem przedstawić profesjonalny kosztorys i kontrakt przed nowym klientem i miałem pełna kontrolę nad przebiegiem prac. Szczerze polecam usługi Multiproject dla wszystkich wykonawców pracujących w Wielkiej Brytanii.

Janusz, ze Slough
Profesjonalizm od początku do końca - pracownicy tej firmy są doświadczeni w realiach brytyjskich i z wielkim powodzeniem pomogli mi zaplanować mój pierwszy projekt budowy w Londynie.

Paweł, z Londynu

Procedury przetargowe.


Podstawy przygotowywania kosztorysów.



Poniższy teks tłumaczy zasady i procedury związane z przetargami i kosztorysami w tradycyjnej formie kontraktu (lump sum). Inne formy nabywania usług budowlanych mają dość odmienne procedury. Również przygotowanie wycen dla indywidualnego inwestora, gdzie nie jest zaangażowany architekt może się różnić od niżej podanych metod.


Przetarg z punktu widzenia klienta i architekta
Pogląd na etapy projektu budowlanego jest częsty odmienny dla klienta/architekta i wykonawcy. Inwestor i architekt są zaangażowani w często wielomiesięczne prace projektowe zanim prace ruszą na budowie, dla wykonawcy cały projekt to tylko etap przetargu i budowy.
Procedury przetargowe, widziane z punktu widzenia architekta i klienta, są określone przez NJCC (National Joint Consulative Committee for Building), w większości małych projektów jest wykorzystywana forma "Single Stage Selective Tendering", która ma następujące charakterystyki:
  • Wstępne zapytanie - wykonawcy są pytani, czy będą zainteresowani podejściem do przetargu. Zapytanie to jest wysłane 4-6 tyg. przed rozpoczęciem przetargu i powinno zawierać krótki opis inwestycji i czas rozpoczęcia budowy.
  • Ilość firm w przetargu - zalecana maksymalna ilość firm w przetargu to 6, dodatkowe mogą być na liście rezerwowej. Takie ograniczenie wynika z faktu, że przetargi są drogie i nie odpowiedzialnym jest by niepotrzebnie zawyżać te koszty w budownictwie.
  • Dokumentacja przetargowa - celem dokumentacji jest zapewnienie, że wszystkie oferty będą przedstawiona na tej samej podstawie, konkurencja może być tylko na podstawie ceny. Zakłada się, że każdy wykonawca wykona prace w taki sposób jak jest to wymagane w dokumentacji.
  • Czas na przygotowanie kosztorysu - w mniejszych projektach, zazwyczaj 3-4 tyg., może być dłużej przy większych, bardziej skomplikowanych inwestycjach.
  • Zmiany w dokumentacji przetargowej - wykonawcy nie powinni
wprowadzać zmian, lecz wysłać zapytanie min. 10 dni przed upływem przetargu. Architekt powinien przesłać odpowiedź wszystkim wykonawcom, by dać im równe szanse.
  • W praktyce jest to często nieprzestrzegane za względu na zbyt krótki czas na przygotowanie kosztorysu, bądź zbyt dużą ilość niejasności.
  • Wycofanie oferty - oferta przetargowa możę być w każdym momencie wycofana przez wykonawcę, tak długo jak nie została zaakceptowana przez inwestora. Akceptacja oferty tworzy kontrakt pomiędzy inwestorem i wykonawcą.
  • Analiza ofert przetargowych - oferty powinny być zanalizowane wkrótce po ich dostarczeniu. Po przyznaniu kontraktu architekt powinien poinformować wszystkich uczestników o otrzymanych cenach, bez podawania nazw firm, które je zaoferowały. Często nie jest to dotrzymywane, a daje wykonawcom wgląd w to jak ich polityka cenowa odnosi się do konkurencji.
  • Sprawdzanie błędów - wygrywający kosztorys jest sprawdzany i błędy w obliczeniach są odsyłane do wykonawcy. Są dostępne dwie procedury ich rozwiązania. "Alternative 1" - wykonawca może potwierdzić ofertę, lub ją wycofać' "Alternative 2" - wykonawca może potwierdzić ofertę, lub poprawić błędy.
  • Negocjacje cenowe - procedury zezwalają na negocjacje obniżające ceny jeśli najniższa oferta jest wyższa niż budżet inwestora.

Powyższy harmonogram pokazuje kolejność i upływ czasu w procedurze przetargowej.

Powyższy harmonogram pokazuje kolejność i upływ czasu w procedurze przetargowej.

Podstawy przygotowania kosztorysów

Przygotowując ofertę przetargową możemy się zatknąć z rożnymi typami dokumentacji przekazanymi nam przez architekta, czy inwestora. Niosą one ze sobą różne zasady rozliczeń i ryzyko.

Przykład typowej specyfikacji

Niezależnie od typu dokumentacji należy pamiętać o uwzględnieniu kosztów nie związanych bezpośrednio z wykonywanej poszczególnych czynności budowlanych, np. koszt toalety, zabezpieczenia obiektu, koszty stałe firmy, itp. Koszty te są zazwyczaj wpisywane na początku kosztorysu w pozycji "Preliminaries".

Specification & Drawings
Ten typ dokumentacji zawiera plany projektu i specyfikację, może również posiadać osobny zakres robót ("scope of works") dla klarownego wykazania kosztów.
Wykonawca jest odpowiedzialny za dokonanie pomiarów robót, jakiekolwiek błędy w pomiarach lub wycenie nie będą uwzględniona i wykonawca jest zobowiązany do wykonania wszelkich robót zawartych w tej dokumentacji niezależnie, czy są wyszczególnione w zakresie robót. W praktyce oznacza to, że wykonawca musi bardzo uważnie sprawdzić całą dokumentację, gdyż każdy element projektu zawarty w jakiejkolwiek części dokumentacji jest częścią kontraktu i musi być wykonany w oferowanej cenie.
Bill of Quantities
W przypadku większych projektów, bardzo często dokumentacja przetargowa zawiera "Bill of Quantities" (BoQ). Jest to spis wszystkich wymaganych robót z naniesionymi już pomiarami, wykonawca musi jedynie wypełnić stawki za poszczególne roboty. BoQ jest przygotowany przez "Quantity Surveyor" (kosztorysant i nadzór finansowy) zatrudnionego przez inwestora, według standardoweej metody wymiarowania (Standard Method of Measurement - SMM). Aktualna wersja SMM to SMM7, choć jeszcze sporadycznie spotyka się SMM6 w użyciu na mniejszych projektach.
Ponieważ stawki podane w BoQ będą użyte w kalkulacji wartości dodatkowych robót tego samego typu w trakcie trwania projektu, warto więc postarać się przewidzieć potencjalne dodatkowe prace i podnieść stawki za odpowiedni typ prac.
Ryzyko błędów w BoQ jest ponoszone przez inwestora i wykonawca musi mieć zapłacone za wymagane prace w przypadku błędów w pomiarach czy ominięciu prac. Z tego powodu BoQ jest stosowany coraz rzadziej.
W przypadku niemożliwości podania dokładnych pomiarów stosuje się przybliżone ilości (approximate quanities).

Przykład typowego Bill of Quantities

Schedule of Rates
"Schedule of Rates" czyli spis stawek jest używany bardzo rzadko i jedynie w przypadkach gdy niemożliwym jest określenie zakresu prac. Wykonawca jest rozliczany za wykonane prace według czasu i umówionych stawek godzinnych bądź dniowych.
Oczywiście, jest to idealna podstawa współpracy dla wykonawcy, gdyż nie ponosi on żadnego ryzyka i ma płacone za wszystkie materiały i czas pracy pracowników.
W przypadku takiej formy współpracy bardzo jest ważne by szczegółowo spisywać czas i nakłady poniesione w trakcie projektu, są one potrzebne do określenia należności i eliminacji ewentualnych konfliktów z inwestorem.
Provisional Sum
"Provisional Sum" czy "PC Sum" nie jest podstawą kosztorysowania, lecz jest często używana w ofertach przetargowych. Ma ona zastosowanie w przypadkach, gdy nie jest możliwym określenie kosztu konkretnego elementu. Np. kontrakt zawiera wbudowane szafy, ale klient jeszcze nie zdecydował detali. W takim wypadku wpisuje się przybliżony koszt i oznacza się go jako 'PC Sum".
Dzięki takiej procedurze inwestor jest przygotowany na opłacenie danego elementu, a dokładna cena może być ustalona w późniejszym czasie.
Choć takie sumy powinny odzwierciedlać rzeczywisty przybliżony koszt elementu, w trakcie przetargu często są zaniżane, by obniżyć całkowity koszt kontraktu. "PC Sum" nie są w żaden sposób wiążące w trakcie kontraktu.
Źródła:

Brook M., 2006. Estimating and Tendering for Construction Work. Oxford. Elsevier Butterworth-Heinemann
Stacks Image 1119

Podaj swoje dane aby otrzymywać poradnik

* wymagane pole
Mini poradnik
JCT - Joint Contract Tribunal
JCT jest organizacją zrzeszającą przedstawicieli różnych grup zawodowych zaangażowanych w brytyjskie budownictwo. Do członków JCT należą między innymi grupy zrzeszające architektów, rzeczoznawców, inspektorów, kosztorysantów, firm budowlanych i wiele innych. Czytaj dalej ...
Formy "nabywania" budynków
W brytyjskim budownictwie nabywanie, czy zamawianie budynków i ich elementów jest określane słowem "procurement". Dostępne formy nabywania budynków to między inymi: Traditional (lump sum), Design and Build, Constuction Management i Management Contracting. Czytaj dalej ...
Przetarg z punktu widzenia klienta i architekta
Pogląd na etapy projektu budowlanego jest często odmienny dla klienta/architekta i wykonawcy. Inwestor i architekt są zaangażowani w wielomiesięczne prace projektowe zanim ruszy praca na budowie, dla wykonawcy cały projekt to tylko etap przetargu i budowy. Czytaj dalej ...
Gantt Chart
Gantt czy Bar chart jest najprostszą technika planowania. Pomimo swej prostoty, odpowiednio skonstruowany harmonogram może przekazać wiele informacji niezbędnych do wykonania projektu. Czytaj dalej ...
Typy harmonogramów
Harmonogramy można podzielić na kilka typów za względu na rodzaj i dokładność pokazywanych informacji. Istnieje miedzy innymi Master Programme, Detailed Programme, Purchase schedule i inne. Czytaj dalej ...
Zarządzanie ryzykiem
Poprzez używanie oprogramowania do planowania robót możliwe jest rozszerzenie funkcji harmonogramów do zarządzania ryzykiem projektowym. Łatwe analizowanie scenariuszy pozwala na przygotowanie różnych opcji przebiegu budowy. Czytaj dalej ...
Ubezpieczenia z punktu widzenia wykonawcy
Z punktu widzenia wykonawcy budowlanego ubezpieczenia można podzielić na trzy grupy:
- "Employers Liability Insurance" (EL)
- "Public Liability Insurance" (PL)
- "Contract Works Insurance" (CW)
Czytaj dalej ...
Typy ubezpieczeń w kontraktach JCT
Kontrakty JCT dzielą ubezpieczenia wymagane przez warunki kontraktowe.
Jeden z podziałów istnieje ze względu na zakres polisy: "Specified Perils" (SP) iAll Risk Insurance" (AR). Czytaj dalej ...
Obowiązki i prawa wykonawcy
Odpowiedzialność wykonawcy jest ograniczona do wydarzeń pomiędzy przejęciem budowy od inwestora a formalnym zakończeniem robót (practical completion). Daty te nie muszą się pokrywać z faktycznym wykonywaniem prac. Czytaj dalej ...
Obowiązki inwestora
Inwestor powinien posiadać ubezpieczenie pokrywające uszczerbek na zdrowiu bądź śmierć wynikającą z jego lub jego podwładnych działań lub zaniedbań. W przypadku inwestorów instytucjonalnych ubezpieczenie typu PL i EL powinno być adekwatne. Czytaj dalej ...
Rola architekta
Architekt nie jest stroną kontraktu i jest zatrudniony przez inwestora jako jego przedstawiciel. W świetle kontraktów JCT jest on jednak zobowiązany do upewnienia się, że wszystkie strony zdają sobie sprawę z wymagań ubezpieczeniowych i sprawdzenie, że odpowiednie polisy są wykupione. Czytaj dalej ...
Contract Documents
W skład kontraktu wchodzą różne dokumenty opisujące projekt i warunki współpracy, a nie tylko sama forma kontraktu; mogą to być: plany, specyfikacje, próbki materiałów, kosztorysy, itd. Czytaj dalej ...
Contract Administrator
Jest to osoba odpowiedzialna za zarządzanie kontraktem i certyfikowanie dodatkowych robót, zmian, przedłużeń kontraktu, rozliczeń, itd. Administratorem kontraktu jest zazwyczaj architekt, który nadzorował przygotowania dokumentacji kontraktowej. Czytaj dalej ...
Architect's Instruction
Instrukcje wydawane przez administratora kontraktu wymagane do przeprowadzenia zmian w kontrakcie. Muszą być wydane na piśmie, w przypadku ustnych instrukcji, architekt musi je potwierdzić na piśmie w ciągu 2 dni. Czytaj dalej ...
Provisional Sum
Termin ten określa sumę założoną w kontrakcie na pracę, materiały lub wyposażenie, których ostateczny koszt nie jest znany w momencie zawiązywania kontraktu. Najczęściej jest on używany odnośnie prac, których specyfikacja nie została jeszcze zakończona. Czytaj dalej ...
Interim Certificate
Certyfikat wydawany przez architekta upoważniający klienta do częściowej zapłaty za wykonane prace w przypadku rozliczeń przed zakończeniem prac. Jest on przygotowywany na podstawie wyceny prac przedstawionej przez wykonawcę. Czytaj dalej ...
PC Sum (Prime Cost)
Określenie używane przy kosztorysowaniu i określaniu cen materiałów i innych zasobów, kiedy nie jesteśmy w stanie określić ich dokładnego kosztu. Czytaj dalej ...
Base Date
Określenie rzadko spotykane w mniejszych projektach ze względu na ich krótki czas wykonania. Jest to moment, kiedy przyjmuje się, że oferta wykonawcy jest przygotowana i odzwierciedla warunki rynkowe, zwyczajowo 10 dni przed terminem złożenia oferty. Czytaj dalej ...
Extension of Time
Procedura/certyfikat umożliwiający zmianę zakontraktowanej daty zakończenia prac. Certyfikat ten może być wydany przez administratora kontraktu w momencie, gdy za względu na czynniki niezależne od wykonawcy prace nie mogą być wykonane na czas. Czytaj dalej ...
LADs (Liquidated Ascertained Damages)
Określenie popularnie znane jako kara za opóźnienia w wykonaniu prac, choć tak naprawdę nie mogą być karą, lecz są zadośćuczynieniem za koszty ponoszone przez inwestora z tytułu opóźnień. Suma ta jest określona w kontrakcie i powinna mieć odzwierciedlenie w rzeczywistych kosztach klienta. Czytaj dalej ...
Variation
Termin określający wszelkie zmiany co do zakresu prac czy specyfikacji danego projektu. Czytaj dalej ...
ADR - 'Alternative Dispute Resolution'
Termin ten określa wszelkie formy rozwiązywania sporów kontraktowych, które nie są postępowaniem sądowym do zmiany sumy kontraktowej. Każda tak zmiana musi być potwierdzona instrukcją architekta na piśmie. Czytaj dalej ...
Mediation
Dobrowolna procedura rozwiązywania konfliktów, obie strony kontraktu muszą się zgodzić na takie rozwiązanie i nie są zobowiązane do akceptacji ustalonych warunków ugody. Procedura odbywa się poprzez wynajęcie akredytowanego mediatora, który organizuje spotkanie obu stron w tym samym czasie i miejscu, lecz w różnych pomieszczeniach. Czytaj dalej ...
Adjudication
Forma rozwiązywania konfliktów kontraktowych istniejąca od 1996 roku i stworzona specjalnie na potrzeby branży budowlanej. Jest ona standardowo wpisana w kontrakty JCT i w przypadku kontraktów pomiędzy dwoma firmami żadna ze stron nie może się na nią nie zgodzić. Czytaj dalej ...
Arbitration
Alternatywa do postępowania sądowego, istniejąca od wielu dziesięcioleci. Początkowo rozwiązanie to było dość proste i tanie, lecz w kilku ostatnich dekadach procedury i koszty zbliżyły się do tych w pełnym postępowaniu sądowym. Czytaj dalej ...
Litigation
Termin określający pełne postępowanie sądowne dostępne obu stronom kontraktu, jedynym przypadkiem kiedy strony tracą prawo do takiego rozwiązania to wcześniejsze korzystanie z 'arbitration'. Czytaj dalej ...
Szukaj z Google

Internet
multiproject.org
Use our tips today by calling 07885 249 489